三大因素推涨合肥楼市 未来不排除重启限购限贷政策

本篇文章3027字，读完约8分钟

在每一波飙升的房地产市场背后，开发商和投资者往往扮演着关键角色，合肥这次也不例外。合肥市房地产管理局局长王菊溪表示，房价飙升主要有三个因素，即宏观政策原因、合肥城市发展的特点和土地价格上涨。

在每一波飙升的房地产市场背后，开发商和投资者往往扮演着关键角色，合肥这次也不例外。

至于房价飙升的原因，《国家商报》记者近日发现，开发商的自我炒作和投资者的快速涌入起到了推高房价的作用。此外，合肥市土地供应短缺与其中心城市的区域优势有关。

恒大地产安徽公司经理李告诉记者:“开发商在合肥房价上涨中也起到了制造恐慌的作用，比如囤积居奇，半夜开盘，通过其他渠道捆绑销售达到涨价的目的。”

合肥市房地产管理局局长王菊溪表示，房价飙升主要有三个因素，即宏观政策原因、合肥城市发展特点和土地价格上涨。宏观政策，如降低首套房首付比例，降低契税和营业税；合肥的城市发展特色，如被列为全国交通枢纽城市；土地价格也推高了房价。如果房价继续上涨，未来将出台更严格的控制措施，比如重新开始限制购房和贷款。

●开发商和投资者推高房价

据记者了解，在本轮涨价期间，合肥许多开发商采取了午夜开盘的方式，制造了一片恐慌气氛。“这类开发商造成的恐慌，在2月和3月开工的项目中占了很大比例。其中，至少有五家酒店在午夜开业。一些开发商将开幕式等同于音乐会开幕式，成千上万的人抢走了数百间套房。这种恐慌性营销在合肥楼市近期更为常见。”房地产业内部人士张斌告诉记者。

此外，囤积房产也是合肥开发商采用的一种手段。安徽建筑工程大学房地产研究所所长李认为，近期合肥房价的快速上涨主要是由一些开发商囤积房产造成的，尤其是在政府办公区等受欢迎的地区，那里土地有限，供需紧张。

为控制房价过快上涨，合肥市房管局等四部门今年4月发布的《关于进一步保持合肥市房地产市场稳定健康发展的意见》表明，要加强房价监管，严格明码标价备案管理，价格部门要加强商品房销售明码标价的备案管理。

根据合肥市的房价备案制度，开发商必须每三个月向房管局和物价部门报告拟上市房地产的详细售价。备案后的3个月内，房价波动幅度不超过备案价格的5%至10%。如果你想更大幅度地调整销售价格，你需要等3个月才能申报。

为了规避备案制度，达到提价的目的，合肥部分开发商在进入二月份后实施了捆绑销售。王菊溪告诉记者，“如果开发商资金不足，他们会想办法，比如捆绑停车位。例如，以前的停车位约为20万元，现在已涨到30万元或50万元，价格通过停车位价格上升曲线上升。”

除了开发商的参与，投资者的房地产投机也是合肥房地产市场蓬勃发展的重要推动力。“目前，合肥楼市的主要买家主要是投资者，随着楼市的疯狂，也带动了急需的提前解禁。一些专业投资者去年底买房，他们的收入大多达到50%，有的甚至更高。”前述经理李告诉《国家商报》记者:“一年之后，滨湖区和政治区的发展速度非常快，投资者占了很大比例。合肥的这一波价格上涨是不合理的，投资者的房地产投机行为导致很大一部分人恐慌入市。"

不过，在王菊溪看来，合肥的这波房价上涨了，投资者的比例也在，但这不是主要原因。“确实有很多投资者参与其中，这推动了房价的快速上涨，但也有合肥自身的因素。”

●土地、人口等。推动房地产市场

如果开发商和投资者推高房价，合肥土地价格的大幅上涨也起着重要作用。合肥大学房地产研究所所长朱德凯认为，土地价格在推动合肥房价上涨方面发挥了巨大作用。

进入2016年，合肥的土地使用权招标更加疯狂。在4月28日举行的拍卖中，6个地块中有5个地块的底价超过1万元/平方米，溢价超过300%，面粉价格超过面包价格。其中，位于肥西县的一个地块的建筑价格达到了10159元/平方米，但该地块周围的精装修房价格仅为9000元/平方米。因此，地块周围的项目已经关闭，准备调整价格。

前述经理李告诉记者，“合肥楼市的涨价与土地供应有很大关系。”以前，合肥的土地供应一直很少。自去年以来，出现了国王，他们不断涌现，这极大地推动了房价的上涨。”

据统计，近三年合肥市土地出让总量大幅下降，2015年土地出让量仅为2013年的60%，比2014年下降了21%。“出售的少量土地导致开发商抢夺土地。土地国王的出现刺激了房价的上涨。尤其是2016年，合肥土地市场频繁出现的地王现象，是房价飙升的关键。”房地产专家张建初告诉《商业日报》记者。

王菊溪也同意土地价格推高房价的说法。“土地价格上涨也是价格上涨的主要原因。合肥已经十几年没有看到今年的竞标情况了，而且费率太高。土地大王的出现推高了房价。”

此外，人口输入的不断增加也导致了合肥楼市的短缺。据统计，2015年，合肥有5.8%的买家来自安徽省以外，35.8%的买家在合肥注册，其余来自安徽省其他城市。数据还显示，合肥市常住人口从2011年的752万增加到2015年底的779万。

据记者了解，得益于安徽省扩大合肥的要求，安徽省的公共资金进一步集中在合肥，目前合肥也已经进入长三角城市群，合肥市的流动人口进一步大幅增加。

“安徽是一个农业大省，大多数在城市买房的人都会选择省会，而合肥周边城市的成交量相对较大。安徽每年有30万大学生，其中10万人会去合肥找工作，所以他们需要安定下来。根据市政府的预测，从2016年起，合肥的年人口将增加30万。合肥在国家战略中占有重要地位，吸引移民的能力不断增强。”王菊溪告诉记者。

合肥大学房地产研究所副所长凌斌也表示，合肥是安徽省的省会。与发达省份不同，安徽省是合肥的中心，该省其他城市的房地产市场相对较弱。这些城市的购买力不断转移到合肥，这个拥有更好的工业、教育和医疗资源的省会城市。

南京财经大学教授张謇在接受《中国商报》采访时表示:“周边城市的购买力不可避免地会集中在合肥，因为合肥在安徽省集中了优秀的教育和医疗资源，再加上合肥自身的工业基础和首都。”数量充足，对房地产市场有利。”

●不要排除限制购买和贷款政策的回归

为应对合肥房价过快上涨，4月份发布的《关于进一步保持我市房地产市场稳定健康发展的意见》明确表示，房地产主管部门将加强市场监管，开发企业必须取得《商品房预售许可证》。所有上市必须在10天内披露，并一次性出售；商品房已达到预售条件，但未及时申请预售许可证，经催告后拒不申报的，开发企业将被要求出售现有房屋。

针对以往市场上存在的买房、捆绑停车位等销售行为，合肥市在《意见》中明确提出，要规范停车位(车库)的销售管理，规划建设的商品房物业停车位(车库)必须在房屋工程竣工验收后出售和出租，人防停车位(车库)不得通过长期租赁出售或变相出售。

此外，合肥市提出，2016年城市商品房土地供应将同比增长15%以上，并将实施差别化土地供应政策，通过调控土地供应稳定市场预期。

王菊溪对《国家商报》记者说，“这一举措将会大大增加，每个月至少有1000亩土地得到保障。”同时，将增加商品房供应，以确保市场稳定上市。”

如果在上述政策出台一段时间后，合肥楼市继续处于火热状态，也不排除会出台更为严厉的措施。“必要时，政府将进一步出台更为严格的政策，并不会排除限制购房和贷款的政策。开发商应该加快推进，如果价格没有得到控制，他们将加大政策调控力度。”王菊溪接着说道。

王菊溪还表示:“去年合肥的土地供应相对较少，但开发商的征地存在一些不合理之处。有人建议开发商在高价收购土地时要谨慎。此外，投资者还应谨慎投资合肥楼市。”