本篇文章2941字,读完约7分钟

采访仲量联行集团副总裁斯科特·莱瑟姆。美国房地产市场并不在顶端。中国资本在纽约商业地产中越来越重要

我们的记者流浪在上海报道

“2015年,纽约曼哈顿商业地产的交易量为600亿美元,今年至今不到5个月的交易量已达到200亿美元。其中,中国投资者发挥着越来越重要的作用。”仲量联行集团副总裁斯科特·莱瑟姆5月12日在接受《21世纪经济报道》记者独家采访时表示。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

据仲量联行统计,2015年,中国大陆资本占曼哈顿商业地产外资的27%,而来自香港的投资占4.5%,占30%以上;中国投资者全年在曼哈顿参与了20项商业地产投资。自2016年以来,中国资本参与了17笔交易,几乎相当于去年全年的数量。占外商投资总额的55%。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

Resco已经深入纽约房地产市场27年了。他擅长曼哈顿商业地产的销售、收购和资本重组,是纽约许多大型商业地产交易的参与者。今年以来,他参与了许多中国投资者在美国的商业地产投资。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

两种类型的中国投资者

21世纪:我听说在过去的四个月里,你们参与了很多中国商业地产在美国的大规模交易,比如海航集团收购了第三大道850号的一处写字楼物业。你能透露这次交易和你参与的其他交易的具体细节吗?

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

莱斯科:在过去的四个月里,中国投资者对美国房地产的投资确实增加了,但有些交易还没有正式达成,这是不能讨论的。最近,我们帮助海航集团完成了一笔大交易,这是一个位于曼哈顿中城的办公楼,目的是投资。这一次,HNA找到了一位美国合伙人,帮助他们处理房产的日常运营,但这笔交易的大部分资金来自HNA。我们认为HNA将把它在美国的部分业务转移给它。我记得HNA在纽约的第一次房地产投资是在大约七八年前。这是一个位于第六大道1180号的小型办公楼,当时也是为了投资。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

最近的另一笔交易是出售纽约金融区一栋大型办公楼49%的股权。买方是中国四大资产管理公司之一。这笔交易是在一周半前完成的,但买家似乎不希望这笔交易进入公众视线。这是他们在美国的第一笔办公楼投资。他们以前也在美国投资过一些房地产,但都是多户人家的房子。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

我发现一些精明的中国投资者已经意识到,如果他们的身份众所周知,他们的表现非常高调,那么这笔交易很可能占据媒体的头条,特别是美国媒体,这可能会引起中国政府的注意,中国政府可能不想给人留下中国资本在美国各地购买房地产的印象。因此,一些公司开始悄悄地交易。此外,你可能已经注意到49%的股权。由于美国的税收制度,一些投资者对此很敏感,所以他们经常购买不超过49%的房地产股权,这有助于将税费降至最低,不像安邦,安邦购买了华尔道夫酒店的全部股权。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

还有一项涉及中国投资者的合同签署交易。目标是曼哈顿的一座大型办公楼,由当地一家美国集团收购,但资金来源是中国,大部分资金将由一家中国保险公司提供。该交易计划在一周内签署。这项交易显示了保险公司对现金流投资的需求。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

此外,我们正在谈判两个住宅项目。一家中国开发商与当地一家美国公司合作,向一个住宅公寓开发项目注资。

据我所知,目前在纽约有两个大型新办公楼开发项目,中国资本是主要出资方,一个在哈德逊公园,另一个在曼哈顿中城。这些中国投资者第一次与当地开发商合作,学习如何进入这个市场,将风险降至最低。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

21世纪:根据你的观察,中国投资者的特点是什么?

雷斯科:我的观察是,中国投资者主要有两种类型。一是投资开发房地产项目,其中大部分是待售住宅,他们在中国很擅长,是相对短期的投资。在美国,他们一般可以在3-5年内收回投资。我认为这主要是因为中国的人口流动趋势正在放缓,房地产市场正在降温,所以他们不得不寻找外部市场。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

另一种是产生现金流的交易,即收购现成的房地产,如办公楼、酒店、出租房屋和零售房地产。收购后,租金将带来持续的现金流,他们往往持有很长时间,享受经济复苏和强大的市场基本面的好处。美国经济的基本面已经改善,只要租约到期,租金就会上涨。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

为什么中国资本加速了美国的部署?

21世纪:你认为中国投资者加速美国房地产布局的原因是什么?

雷斯科:首先,是多样化的需求,也就是配置和目标的多样化。其次,因为美国目前的经济增长是稳定的,波动性较小,这是全球投资者所喜欢的。第三个因素是汇率因素,我们与之打交道的大多数中国投资者都指出了这一点。汇率因素的另一个考虑因素是,美元正处于升值周期,因此投资美元资产将获得额外的汇率回报。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

此外,我认为对于中国的大开发商来说,他们有雄心打开海外市场,成为国际品牌。美国是一个全新的市场,在美国投资可以帮助他们建立自己的品牌。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

去年,1200亿美元的外资流入,占全球美元投资的51%。我认为这部分是因为美国经济正处于上升周期,部分是因为其他市场的动荡让美国看起来更安全。美国经济仍然强劲且可预测。外国投资在美国不仅获得了安全,还获得了某些好处。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

21世纪:为什么纽约房地产成为中国投资的最热门目的地?

莱斯科:在过去的5-7年里,纽约的经济变得越来越多样化,其主要产业包括金融、技术、媒体、娱乐、医药等;五十年前,纽约一半的经济依赖于金融,但现在它的份额已经下降到30%。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

此外,纽约房地产市场的信息是透明的,获取数据的渠道是广泛的,因此很容易理解投资目标。例如,当我坐在中国的办公室里时,我得到的信息和坐在纽约时代广场办公室里的投资者一样。在与投资者打交道时,我们经常听到他们提到这个因素。这是他们喜欢在美国投资的原因之一,尤其是在纽约。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

今年国外需求将继续增长

21世纪:根据评级机构穆迪公布的商业地产价格指数,今年1月,全国商业地产价格七年来首次下跌,自2月以来,该指数仅略有上升。穆迪表示,下降主要是由于近期金融市场动荡和美国加息周期,以及商品房按揭债券(cmbs)市场面临的困境。你对上述问题有什么看法?美国房地产市场已经见顶了吗?

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

雷斯科:上述因素会给当地和国际投资者在决策时带来一些担忧。然而,从数据来看,这些因素并没有带来实质性的影响。一些投资者可能会变得更加保守,因为他们预期未来会加息,或者他们可能会非常依赖CMB市场。然而,美国市场的流动性仍然非常充足,资本市场的形势可能比一年前更加困难。然而,美国市场上仍有大量债务资本,许多之前关注过的银行现在都渴望进入美国债务市场,其中不仅包括美国内地的银行,还包括中东和中国的银行。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

就内地而言,大多数人认为美国房地产市场在过去几年经历了一个上升曲线,但尚未达到顶峰。

在我看来,市场应该从特定的地区和基础资产类型来判断。以纽约的酒店资产为例,现在是购买它们的好时机,因为许多新的供应品将在未来一两年进入市场,这将在短期内对现有酒店产生影响。然而,从长远来看,即使新的供应进入市场,纽约的酒店市场仍将处于供不应求的局面。因此,有必要了解不同的房地产目标和不同的地区有不同的情况。一般来说,大多数人认为美国房地产市场多年来仍然有一个好的市场,因为有有利的因素,如租金增长,空购买率下降,失业率下降。

专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

在我看来,外资已经成为美国房地产崛起的主要推动力,中国投资者在其中发挥着越来越重要的作用。纽约已经成为最大的受益者,去年外国需求占曼哈顿商业地产交易的45%。我预计今年外国需求将继续增长,除非中国政府突然停止所有跨境交易。(编辑李艳霞)

标题:专访仲量联行集团副总裁 Scott Latham 美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中

地址:http://www.baf7.com/bdxw/11663.html